先有土地证还是规划证(李傲)

必须先办理建设用地规划证书，才能办理国有土地使用证。根据有关规定，房地产企业即使取得建设用地批准文件，但未取得建设用地规划许可证而占用土地的，建设用地批准文件无效。

建设用地规划许可证:建设单位申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认的建设项目位置和范围符合城市规划的合法证明，是建设单位土地使用的合法凭证。没有此证的土地使用单位是违法的，房地产开发商的销售行为是违法的，无法取得房地产权属证书。发放的目的是确保土地使用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

建设工程规划许可证:证明建设工程符合城市规划、建设项目要求并接受建设活动监督检查的法律依据。没有这个证明，建设单位的工程建设是违法的，不能取得房产证。发行的目的是确认相关建设活动的法律地位，保障相关建设单位和个人的合法权益。

施工许可:证明建设项目符合城市规划、建设项目要求，并接受建设活动监督检查的法律依据。没有这个证明，建设单位的工程建设是违法的，不能取得房产证。发行的目的是确认相关建设活动的法律地位，保障相关建设单位和个人的合法权益。

国有土地使用证:证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证。